小区要逐步开放道路引热议专家称需居民同意
2016-02-23
《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,其中提出,加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。“原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话,昨日引发热议,已建成小区谁有权决定开放今后没有封闭式小区,是否意味着小区不再有物业小区开放后安全如何保证对于这些公众关心的问题,昨日新京报记者采访了相关专家。本版采写/新京报记者马力沙璐
1现有小区为何需要拆掉围墙
去一个不远的地方,从地图上看,明明直线距离很近,但实际上一个庞大的院子横在眼前,要过去的话,只能绕过大院或小区,走很远的路才能到达目的地,这是不少市民日常生活中都会遇到的问题。
城市规划专家说,其实北京的道路宽度并不比国际上其他大城市窄,甚至要更宽,但拥堵的很大一个原因,就是城市支路等毛细血管不通畅,道路微循环不好。
此前在网络上流传的一张照片也显示,从距离地面5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿、东京,能看到蛛网一般密布的干路支路,而北京地区只看得到成片的大院、小区和稀疏的城市道路。
国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示,西方国家城市发展一直是小街区,路网密,不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况,
而封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通,而且从多个方面影响了城市生活。专家说,大部分生活性的街道上,应该有更良好的关系。人走在街道上,有一些小商店,有怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等,会让人很舒服。而如果走在一条街上,旁边只是围墙,你就会觉得这条路很长。
记者了解到,此前北京的规划部门也对大院拆墙透绿进行了探索和努力。比如结合具体项目,如果是大院里的项目要改扩建申请调整规划,规划部门就会要求其将大院里的一些支路,随着项目建设腾退干净,地上没有建筑物,将来如果拆了院墙,这些支路就有通行的可能性。
2谁有权让小区开放内部道路
北京市房协秘书长陈志认为,对于已有小区是否开放,应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。
他说,一个小区使用的土地,无论是小区内建设道路、绿地,还是建设住宅楼的土地,都先是开发商从政府手中获得使用权,建设完成后出售给业主,而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时,《物权法》中规定,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,产权属于全体业主。因此,对于已有的小区来说,是否开放,应该由业主共同决定。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更,或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。
昨日有人提出,小区的绿地、道路等是否计入到买房时公摊面积,如果是的话,小区开放应给买房的业主予以补偿。
专家表示,就北京而言,小区的绿地、道路等是没有计入到买房的公摊面积中的。这些面积属于业主共有面积,业主拥有土地使用权,但不是分摊面积。
中国政法大学教授王卫国认为,政府的出发点是好的,但推行时应尊重大家意愿和需求。
王卫国表示,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,从产权来讲属于小区业主,按照物权法的规定,住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有,这些道路不只有通行功能,还有小区业主停车等其他很多功能。此外,完全打开也涉及安全和民众观念等问题,政府不能强行推行,要尊重《物权法》。
3开放使用小区道路如何补偿
如何释放小区中的道路资源王卫国认为,从法律上讲,政府要协商推进,比如与小区业主大会必要协商,还要进行补偿。
同时,要区别对待,不能一刀切,“在一些地方道路非常稀缺的情况下,要与小区业主等各方进行协调;对于有些小区根本不存在这方面的需求,围墙打开对于缓解交通没有实质性的意义,反而增加了安全隐患,就应保证小区内道路的生活功能,以及业主宁静和安全的需求”。
此外,对于单位大院,王卫国表示,比住宅小区的问题要简单一些,很多是国有单位,但也有一些企业单位,因此也不能一概而论。
这里面的关键问题是土地使用权,它包括两类,划拨土地使用权和出让土地使用权。国有企业通常属于划拨土地使用权,而企业单位还要看看是划拨土地使用权还是出让土地使用权。
王卫国表示,划拨土地使用权是无偿取得的,这个使用权政府可随时收回,只要适当补偿即可;对于出让土地使用权,政府强制收回时必须是出于公共利益的需要,收回中还需要论证,并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本,以及由此给居民带来不便进行的补救措施,包括如噪音、污染等一系列问题,都要统筹进行。
4街区化后小区物业将被取消
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,新建小区街区化,从理论上讲是做得到的。比如在香港、澳门,就有不少都是以单独的楼栋为单元。
那如果都是单独的楼栋,没有了小区,没有了小区内的道路和绿地,那是否还需要物业是否还要交物业费
对此,楼建波说,所谓物业,是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施,也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施,只是按照届时的规划来确定。
“物业的本质不会变,只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说,因此物业公司不会消失,业主们仍然需要物业公司提供服务,只是服务形式的变化,如过去是一个小区封闭起来,门口有保安值守,将来物业的保安则可能是在楼门口来值守,而开放后的道路上则由警察来巡逻。
至于道路开放后是否会切割小区,造成物业不好管理楼建波认为这也不是问题,“现在有些小区也是被一条市政路分开了,并没有影响到物业管理。”
同时,楼建波建议,在具体执行时不能“一刀切”,应根据实际情况逐步推进。“街区制是一个系统工程,不能分割开。比如街区制的一大目的就是打开大院或小区,形成微循环的道路,那么如果三个小区挨着,一个小区打开了,另外两个没有打开,道路还是循环不了,反而成为了断头路。”
5围墙打开怎么保障小区安全
推行街区制后,很多人担心,以后小区的物业如何管理小区的安全隐患是不是会增加中国人民公安大学治安学院教授王太元认为,这个问题不能一概而论,不是所有小区打开就会影响安全,也不是所有小区打开就对交通有利,要看小区的封闭状态和大交通之间的关系才能确定。
王太元表示,所有的小区全部推行街区化是不科学的,有些社区不适合开放,比如小区内道路以及周围条件环境并不适合开放,因此应该实事求是、因地制宜。在推行时,需要进行大量的调查工作,如社会治安各种手段相互协调的工作等等。
此外,王太元指出,小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决,封闭也不能解决安全问题,要靠管理和防范等多个方面,如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。
小区打开后,通行车辆多了,噪音问题如何解决,是否会扰民王太元认为,首先要看扰民到什么程度,通过调查研究,判断通行之后是否安装隔音墙,对于不同的问题。包括噪音,涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决,不能一刀切。
6学区房划分是否会受街区影响
中国教育科学研究院研究员储朝晖表示,原来城市设计中,单位大院比较多,这与行政管理体制相关,单位管一切,之后逐渐由单位制管理向社区管理的方向逐渐转变,从其他国家的城市管理经验看,这是一个大趋势。
对学区房和择校来说,与以前单位边有个很好的学校有直接关系,如之前北京取消的共建学校,就属于单位和学校的共建。现在,城市管理理念在逐渐的改变。
因此,小区打开后对学区房可能会有一定影响。储朝晖分析说:“街道和小区,是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后,如果不改变街道的管辖,应该不会有太大的直接影响,如果打开后改变街区的管辖,可能会影响到学区房”。
储朝晖认为,对于学区房应总体考虑,一方面,一个好学校是长期积累起来的,周围居民也较为稳定,除了新建小区,要改变是一个长期的过程,不会出现剧烈的变化;另一方面,学区房从推动教育均衡来说,属于浮在水面上的“浮标”,显示水位在哪里,但不要把目标盯着浮标,实际问题是教育均衡问题,这个问题解决之后浮标自然会往下降,“学区房只是浮标,如果水位改变,浮标高低也会改变。水位就是指房子的价值”。
最后,储朝晖表示,作为城市社区管理,从长期发展来看,从公共资源提供上应该注重公平、均衡,公共服务职能应由政府整体考虑,而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。
