山东高速15亿抛有毒地产花逾300亿投济青高速
2017-06-08
（原标题：山东高速15亿出售“有毒”地产花逾300亿投济青高速）
近日，山东高速股份有限公司（简称“山东高速”）全资子公司山东高速投资发展有限公司（简称“山高投资”）在山东产权交易所公示，挂牌转让旗下全资子公司烟台合盛房地产开发有限公司（简称“烟台合盛”）100%股权及14亿元债权，挂牌价格为15亿元。意向受让方须一次性支付所有价款。
根据大华律师事务所出具的审计报告，烟台合盛目前处于资不抵债的状况，且净利润近年来持续亏损。北京时间“财镜”梳理发现，自2015年以来，山东高速多数地产项目处于亏损状态，并不断将其地产项目挂牌拍卖，大有从此“金盆洗手“、不再染指地产业务的意图。
值得一提的是，据相关媒体此前报道，烟台合盛将与恒大地产合作开发夹河岛项目。但截至目前，夹河岛项目并未动工，且未签订国有建设用地使用权出让合同，以及未办理国有土地使用权证。
夹河岛项目是否从此不了了之？与恒大地产的合作是否也一拍两散？着急出售持续亏损的烟台合盛是否另有隐情？对于此事，北京时间“财镜”多次致电山东高速，但电话一直处于无人接听状态。但根据此前山东高速回复证监会问询函的内容，山东高速透露，“公司拟出售部分房地产业务，并将继续退出剩余地产项目。“
15亿元转让多年亏损地产
根据山东产权交易所公示内容，烟台合盛为山高投资的全资子公司。而山高投资为山东高速的全资子公司。由此可见，山东高速为烟台合盛的实际控制人。
资料显示，烟台合盛于2013年“光棍节”宣布成立，注册资本1亿元，主营房地产开发业务。但是，2014年1月11日，便被山东高速收购全部股权，并获得烟台市福山区夹河岛土地项目701.63亩土地使用权，土地性质为商服、住宅。
近日，山高投资在山东产权交易所公开挂牌转让其持有的烟台合盛100%股权及14亿元债权，其中烟台合盛100%股权的挂牌价格为1亿元，股权加债权合计挂牌价格为15亿元。
值得一提的是，烟台合盛14亿元的债权人为其控股股东山高投资。挂牌信息显示，烟台合盛向山高投资借款本金为11亿元，截至2017年3月31日，借款利息3亿元，本息共计14亿元。
对于此次转让，山东高速在回复证监会问询函时表示，“为落实公司转型升级发展战略、盘活存量资产、确保实现投资收益，公司拟出售部分房地产业务，并将继续退出剩余地产项目。”
根据大华律师事务所出具的审计报告，烟台合盛目前资不抵债，且持续处于亏损状态。截至2017年4月底，烟台合盛资产总计12.20亿元，负债总计14亿元；2016年前五个月，烟台合盛净利润亏损4569.05万元，2017年前四个月，净利润亏损0.04万元。
地块闲置“打脸”山东高速
合作方恒大撤退？
值得注意的是，本次挂牌转让公司旗下资产并未办理国有土地使用权证。转让信息显示，截至报告期末，烟台合盛取得了夹河岛片区849.58亩土地使用权（共7宗土地，宗地面积共计56.63万平方米。其中：一期土地46.77万平方米、二期土地9.86万平方米），处于闲置状态，均未签订国有建设用地使用权出让合同，未办理国有土地使用权证。
对此，山高投资表示，“根据烟台市国土局的有关要求，签订土地出让合同需要竞得人提供发改局出具的项目立项批文、规划局出具的项目规划方案批复函等材料，由于夹河岛片区控制性详细规划尚未获得有关部门的审批，不具备签订土地出让合同的条件，故目前均未签订土地出让合同。”
但是，北京时间“财镜”注意到，在闲置土地方面，山东产权交易所的转让信息与山东高速此前披露的信息完全不同。山东高速2016年12月10日披露的《山东高速股份有限公司关于房地产业务的专项自查报告》显示，截至2016年9月30日，山东高速及其下属实际从事房地产业务的子公司不存在闲置土地情形。
对于上述地块详细规划未获得有关部门审批而处于闲置状态一事，接近烟台合盛的赵女士（化名）对北京时间“财镜”表示，“现在的夹河岛的规划还没下来，拿走了这块地也不确定能做什么。”
据北京时间”财镜“了解，夹河岛地处芝罘与福山两区交界处，因地缘滨河，被烟台市规划为滨水休闲娱乐中心。据相关媒体此前报道，恒大地产将与山东高速合作开发福山区夹河项目。关于此事，北京时间“财镜“多次致电山东高速及恒大地产，但均未收到回复。
对于夹河片区的楼市，同策咨询分析师王艺澎此前对上述媒体表示，夹河岛地块由于其自身的双河景稀缺性，而且具备与芝罘、福山双区互动的区位优势，一直备受关注。但近几年周边板块发展较为滞后，发展潜力尚未兑现，业内一直处于观望状态。根据区域规划，出让土地可能包含较大比例的商办物业、提升操作难度，规划及定位需谨慎处置。若能通过品牌房企的成功运营，或将成为芝罘与福山发展的纽带，凝聚双区合力，对芝罘西南与福山南部发展滞后的现状有所改善。
随着烟台合盛被山东高速无情抛弃，夹河岛项目看来不了了之。那么，谁又来充当烟台合盛的“白马王子”，与其共度这种持续亏损、不知发展方向的艰苦岁月？
多数亏损
山东高速退出地产业
北京时间“财镜”注意到，除了烟台合盛，山东高速控股参股地产公司中，业务惨淡，多数处于亏损状态。《中国经营报》此前报道，山东高速2015年年报显示，在它控股参股的企业中，有11家公司以地产为主业，其中，8家亏损。北京时间“财镜”注意到，这些亏损地产公司中，其中就包括2016年挂牌转让的多家公司。
面对地产板块惨淡的业绩，山东高速2016年多次挂牌转让旗下地产公司。2016年6月，山东高速公开挂牌转让青岛绿城华景置业有限公司60%股权、山东财富纵横置业有限公司51%股权及山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司41%股权，以及三家控股子公司全部债权，实现转让收益5.13亿元；2016年8月，公开挂牌转让畅和苑项目B3、B6住宅地块，实现收益约2.36亿元；2016年11月，公开挂牌转让其负责开发的雪野湖酒店在建工程项目，挂牌底价不低于1.45亿元。
国金证券分析师苏宝亮认为，山东高速清理亏损地产将盘活存量资产，确保实现投资收益，帮助公司回笼资金的同时，增厚公司业绩。
北京时间“财镜”注意到，通过甩卖旗下地产公司，确实使得山东高速2016年在地产业务营收增长迅猛。山东高速2016年年报显示，其房地产业务收入20.89亿元，同比增长7.63倍，其收入占比从2015年的3.46%提升至24.71%；同时，得益于甩卖资产效果显著，山东高速2016年实现净利润30.89亿元，同比上涨14.58%。
得益于房地产业务的大幅增长，山东高速的营业收入同比大涨21.31%，但是毛利率却出现大幅下滑，山东高速毛利率自2015年的65.15%下滑至2016年的51.83%。对此，申万宏源分析师陆达认为，2016年房地产业务毛利率较低，仅有8.24%，预计净利润水平在5%左右，实现净利润1亿元左右，相对于高速业务利润贡献较校
有业内人士对北京时间“财镜”坦言，“山东高速持续清理亏损地产，一方面是房地产业务对净利润贡献较小;另一方面，将盘活存量资产，从而加快资金回笼。此外，山东高速此前公告拟出售部分房地产业务，并将继续退出剩余地产项目，这是为了寻找新的利润增长点，从山东高速近段时间以来频繁的资本布局就可看出来。”
资本布局加速
高速公路险资“举牌”第一单遇阻
值得一提的是，营业收入方面，山东高速2016年实现营业收入84.61亿元，同比增长21.31%。其中，收费路桥业务实现收入62.02亿元，同比出现4.27%的小幅下滑。
对于路桥业务的小幅下滑，东北证券研报指出，主要由于免费普通公路体系的逐步建立以及铁路、水运等的替代性对现有的高速公路产生了分流的不利影响。
面对地产业务亏损和主营业务小幅下滑的双重不利因素，山东高速在谋求转型升级，准备给自己插上“资本运营投资商”和“金融服务商”的双翼。山东高速在其2016年年报中表示，公司坚持贯彻“行业领先+资本驱动”的发展战略，以智慧高速建设、资本运营为重点，巩固高速公路运营管理优势，加快向“智慧高速运营商、资本运营投资商、综合金融服务商“转变，逐步打造公司新主业，实现公司转型升级和发展新突破。
山东高速通过股权投资，不断进行多元化发展。2016年山东高速出资9亿元，携手建银国际发起设立青岛畅赢金鹏股权投资合伙企业（有限合伙）作为公司资本运作平台；22.57亿参股东兴证券，成功竞购1.2亿股增发股份，成为其第二大股东；投资15亿元认购信业基金设立的济南恒大专项基金15亿元优先级基金份额，2016年获得利息收入5100万元；2016年12月30日，出资30亿元参与向中国恒大的增资，占恒大地产增资后的1.32%股份。
值得注意的是，在山东高速宣布定向增发东兴证券后，在这样的利好消息下，东兴证券股价迎来小幅上涨，但是在2016年11月14日之后，东兴证券便持续走低，截至6月6日收盘，股价为17.10元/股。按照18.81元/股的增发价计算，截至目前，山东高速定向增发东兴证券后，已浮亏约2亿元。
除了上述股权投资之外，山东高速拟通过定向增发引入安邦资产管理有限责任公司（简称“安邦资产”）和华融国际信托有限责任公司（简称“华融信托”）两家战略投资者。通过此次定向增发，山东高速将新发行股票7.1亿股，发行价格为5.65元/股，募集金额40亿元，用于济青高速扩建工程。若定增通过证监会审核，安邦资产和华融信托将分别持有山东高速11.5%和1.3%的股权，山东高速也将成为交运行业险资“举牌”第一股。
“通过引入战略投资者，山东高速总资产和净资产将有所增加，降低带息负债占比，有利于降低财务风险、提高净利润。”上述业内人士向北京时间“财镜”表示。
对于此次非公开发行股份引入战略投资者，证监会下发了问询函，要求其说明济青高速扩建项目的具体资金构成。山东高速表示，该项目投资总额为308亿元，其中贷款（231亿元）占全部投资的75%，自有资金（77亿元）占25%。截至2017年3月31日，该项目已投入自有资金53.39亿元，银行贷款0.66亿元，尚需投入254亿元。
值得注意的是，针对合计77亿元自有资金，山东高速表示，公司计划主要通过如下途径筹集：公司自有资金22亿元、国家专项建设基金15亿元、本次非公开发行募集资金40亿元。而在非公开发行募集的40亿元资金尚未得到证监会的批准的情况下，山东高速已经投入自有资金53.39亿元，大大超过了前期规划，其后期是否会用非公开发行募集的部分资金置换前期投入的自有资金？对此，山东高速并未做出明确回复。
此外，济青高速扩建项目投资回收期为23.3年（不含建设期），期限较长，投资额较大，对山东高速的业绩将产生什么样的影响？对此，山东高速表示，本次募投项目将对公司短期经营业绩和财务水平造成不利影响；但从长期来看，本次非公开发行的募集资金投资项目为济南至青岛高速公路改扩建工程项目，系公司充分发挥现有高速公路主营业务优势的重大举措。
本文来源：财镜作者：张斌
