当前国家大力提倡加快铁路、城际铁路和城市地铁等轨道交通建设，以公共交通为导向的TOD模式（Transit-Oriented Development）是城市未来的高效发展模式，然而当前这一领域相关监测性报告较少。易居研究院深耕“轨道+物业”研究领域数十年，2018年发布《轨道城市，上盖经济——2018年中国城市轨道交通TOD发展研究报告》，2019年发布《2019年中国城市轨道交通TOD发展蓝皮书》，均取得了较好的业内反响。2020年，我们希望以动态的眼光、全面的视角跟踪全国及主要城市的TOD政策、地铁集团和典型房企的企业动态、TOD土地成交和项目动态，同时对重点资讯进行点评，形成轨道交通TOD每月资讯监测，及时跟踪动态从而研判行业发展最新趋势。摘 要
2020年1月，受春节和新型冠状病毒影响，行业资讯不多。从行业动态来看， 2019年当年中国内地轨道交通新增运营线路长度968.77公里，再创历史新高，显示TOD发展空间巨大；上海政协委员张海在上海两会建议打造先进高效的TOD开发模式，相关政策有待完善。土地动态方面，1月杭州和广州均有一幅TOD地块成交，其中广州TOD地块造就广州总价地王。项目动态方面，无锡地铁3号线东风站TOD项目开工，地铁公司与房企合作成为常态，并且地铁公司占股有上升趋势；广州南沙庆盛TOD综合体将试行香港建设管理模式，对南沙和香港两地在建筑服务领域实现优势互补、互利共赢具有重要的意义。
行业动态
1、中国城市轨道交通协会发布《快报：2019年度中国内地城轨交通线路概况》
1月1日，中国城市轨道交通协会发布《快报：2019年度中国内地城轨交通线路概况》。快报显示 ，截至2019年12月31日，中国内地累计有40个城市开通城轨交通运营线路6730.27公里。2019年当年，中国内地共新增温州、济南、常州、徐州、呼和浩特5个城轨交通运营城市；新增运营线路长度共计968.77公里，再创历史新高；国家发展改革委共批复郑州、西安、成都3市的新一轮城市轨道交通建设规划，新获批建设规划线路长度共计486.25公里，总投资额共计3425.78亿元，获批线路系统制式全部为地铁。
2019年中国内地已开通城轨交通运营线路长度统计汇总图
数据来源：中国城市轨道交通协会、易居研究院
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新增线路就是未来TOD发展空间。以成都为例，2019年轨道交通新增线路达到101.68公里，居全国第一，同时2019年成都TOD进入建设“快车道”，当年共13个TOD项目获得首期用地，包括高新区陆肖站的多个TOD项目已经开工。
2、 上海政协委员张海在上海两会建议打造先进高效的TOD开发模式
1月18日，市政协委员张海在上海两会上建议，以国际视野打造先进高效的TOD开发模式，构建集约式立体化的城市空间和交通枢纽体系。针对在开发建设“TOD”过程中遇到的难点和问题，张海委员认为, 参考国际上的成功经验，可以通过3个途径加以解决：
一是建议在上海全市范围内划定“轨道物业综合发展区”，特指在上海市主城区的轨道交通建设发展中，根据市、区三年行动计划，需重点推进、重点土地综合开发利用的地区。在综合发展区内，站点及周边物业在前期确定的弹性控制框架下，联合开发主体，根据开发的实际可行性，先制定项目的规划设计方案，经主管部门审核批准后，再根据方案确定用地具体技术经济指标。简化后期“调规”审批流程，提高项目开发效率。
二是争取政策创新突破空间，借鉴日本轨道发展的有效经验，结合《上海市城市更新细则》对提供公共开发空间和提供公共服务设施的相关规定，可将奖励范围扩大到交通设施、公共设施及城市更新改造等多个方面。同时根据不同地区、不同性质、不同质量的公共设施，给予相应的奖励规定。实行容积率分区，可按不同性质、不同区位条件将城市用地进行开发强度区分，并规定容积率的基础和调整上限，给予一定的调控区间，针对不同性质、不同区位条件的城市用地提出不同的容积率奖励政策。加强轨交线路物业综合开发，立体地限定道路范围，允许轨道交通线路上下物业进行综合开发利用，允许在轨道交通线路的上下空间内进行开发建设，提高空间复合利用效率和土地使用效率。
三是各相关部门给予大力支持配合，住建委、消防、交通等审批部门，对综合发展区规划建设方案中可能出现的有所突破、有所创新的内容，在尊重规划设计合理性、予以充分论证的基础上，在合法合理范围内予以支持认可。针对轨道交通场站的站城一体化开发中，出现的新型复杂问题，市规划自然局、交通局、人防等部门逐步形成配套性规范文件，切实推进站城一体化的实施落地。
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上海TOD开发政策有待完善。上海地铁是国内较早提出学习港铁的地铁公司，自2006年开始累计参与开发15个地铁上盖项目总建面约318万平方米，但是在TOD综合开发过程中仍存在地铁项目与上盖物业开发项目的规划建设不同步等挑战，上海TOD政策还需进一步完善。
土地动态
1、蓝绿双城联合体20.55亿元夺杭州主城区TOD地块
1月3日，杭州地铁&下城区城投&蓝绿以20.55亿元竞得武林新城华丰单元XC1004-R/B-06地块，溢价率5.1%，楼面价13728元/平方米。这也是蓝绿双城首次以“双开发商”（物理开发+数字开发）模式在杭州公开市场拿地。地块位于杭州主城区，地块下穿地铁3号线，将于2021年底开通，届时将有华丰路站和同协路站两个相邻站点。根据地块信息显示，地块出让面积6.8万平方米，容积率2.2，建筑面积14.97万平方米。地块所建商品住房毛坯销售均价不高于29500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于32450元/平方米。此外，根据规划，地块需配建10%公租房以及25%商业。
表：华丰单元XC1004-R/B-06地块基本信息
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蓝绿双城在全国首创“共建”商业模式，主要包括小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发四种类型，华铁TOD是蓝绿双城在杭州主城区的首个TOD投资项目，此次蓝绿双城相对控股，持股51%，杭州恒融商业运营管理有限公司（杭州下城区城投100%持股）和杭州市地铁置业有限公司分别持股24.5%。
2、中信泰富广船联合体81.96亿元斩获广州地铁11号线地铁上盖
1月19日，中信泰富&广船联合体以总价81.96亿元+25%自持商业商务建面，斩获荔湾区芳村大道南广船一期地块，折合楼面价约37216元/平方米，溢价率达45%。该地块具有东向望珠江的优势，是真正的市中心临江地块，且地块靠近地铁广佛线沙涌站和鹤洞站，位于建设中的地铁11号线鹤洞东地铁上盖。广州地铁11号线是广州第一条地铁环线，全线预计于2022年年底开通试运营。地块为二类居住、商务兼容商业用地，总占地面积达12.37万平方米，计容建面22万平方米。该地块是广船第一宗出让的地块，广船地块作为广州旧厂改造的三大明星项目之一，将打造125万平方米的TOD城市综合体，由中信泰富与中船集团合作成立的平台公司进行开发，中信泰富操盘。
表：荔湾区广船一期地块基本信息
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TOD地块造就广州总价地王。荔湾区广船一期地块成交总价超过广州2018年度、2019年度总价地王。广州市近三年年度总价地王中，有两幅地块均为TOD地块，且均为广州地铁夺得。
表：2017-2019年度广州总价地王信息
数据来源：CRIC、易居研究院
3、广州地铁十三号线二期凰岗停车场场站综合体控规公布
1月21日，广州市规划与自然资源局，公布了地铁十三号线二期凰岗停车场场站综合体地块控制性详细规划。凰岗停车场，位于白云区珠江西航道以东，西侧为规划黄金围大道，东侧为广清高速，南侧为石井大道。地块范围内原规划为二类居住用地、公共服务设施用地、行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地等性质。规划调整后，用地性质改为交通场站用地兼容二类居住用地、中小学用地级城市轨道交通用地。地块总体占地面积达27万平，总建筑面积39.665万平，其中住宅建面35.73万平，公建配套设施3.9万平。
原规划示意图
拟调整规划草案示意图
点评
由普通综合体土地变为以交通为导向的TOD综合开发地块。
项目动态
1、无锡地铁3号线东风站TOD项目正式开工建设
1月14日，无锡地铁3号线东风站TOD项目正式开工建设，标志着该项目正式进入快速开发建设阶段。该项目位于新吴区永乐路与机场路交叉口西北侧，是无锡地铁第一个实现控股主导开发的车站TOD上盖开发项目，由无锡地铁携手华润置地共同投资开发。2019年6月14日，华润以底价2.62亿元摘得无锡永乐路商住用地（XDG-2019-11号），楼面价6940元/平方米，出让面积15101平方米，容积率2.5-2.7。该地块周边配套较为完善，未来将建设成为集住宅、商业、办公、公寓、P+R为一体的小型综合型地铁上盖物业，并与地铁3号线东风站实现无缝连接，形成新型TOD生活圈。无锡地铁正加快推进TOD物业布局，以城市轨道交通助力“轨道上的城市”发展加快驶入快车道。
无锡地铁3号线东风站TOD项目规划图
点 评
无锡地铁目前已参与开发3个TOD项目，首个项目绿地天空树由无锡地铁和绿地合作开发，无锡地铁仅持股10%；东风站TOD项目，无锡地铁相对控股，持股51%，华润持股49%；2019年12月份拿地的具区路项目，京投发展持股50%，无锡地铁持股30%，中铁四局持股20%。可以看出地铁公司与房企合作已成常态，且地铁公司的占股有所上升。
2、广州南沙庆盛TOD综合体项目将试行香港建设管理模式
1月23日，《庆盛枢纽站场综合体项目试行香港工程建设管理模式工作方案》（送审稿，以下简称《工作方案》）通过审定。南沙自贸区将发挥先行先试的政策优势，选取庆盛枢纽站场综合体项目作为首个试行香港工程建设管理模式的试点项目。《工作方案》明确，将开展专业人士备案、试行全过程工程咨询管理、试点“分段报批”模式，进一步推进“放管服”改革工作，优化营商环境，便利具有香港执业资格的建筑领域专业人士为自贸区提供专业服务，加快推进庆盛枢纽站场综合体项目开工建设。业主单位可选聘经建设主管部门备案的香港工程建筑领域专业人士为其提供工程建筑领域服务，自贸区南沙片区管委会参照香港工程建设管理模式对其实施监督管理。庆盛枢纽站场综合体项目位于南沙区广深港高铁庆盛站北侧，是庆盛枢纽区块首个粤港合作项目，总投资60亿，总建筑面积约为48.4万平方米，计划采用TOD模式开发，建成新地标性写字楼、大型商场、公寓，配合公共绿化休憩平台，提供优质的商业活动空间，无缝连接高铁和地铁庆盛站，并设有交通换乘大堂、长途客运站、公共交通总站等设施。
新鸿基地产南沙庆盛枢纽综合体项目规划图
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粤港澳大湾区深入协同代表项目。南沙庆盛TOD综合体项目试行香港建设管理模式，对南沙和香港两地在建筑服务领域实现优势互补、互利共赢具有重要的意义，一方面通过吸收借鉴香港工程建设管理模式中好的经验，创新南沙新区项目管理体制，提升南沙新区项目建设管理水平；另一方面带动香港优秀建筑企业和人才参与南沙开发建设，为香港专业人才在南沙就业、创业提供广阔空间，引导更多香港专业人才来南沙安居乐业。
