广州轨道交通建设提速TOD开发模式方兴未艾
2018-01-26
中国城市现代化交通体系，近年来也不断提速。作为中国经济第三城，资源积聚和分发能力向来都是广州的强项。正如广州流花火车站，坐落于广州传统中轴，改革开放之初，这里是许多人南下淘金的第一站，蜂拥而来的人群，让淘金和环市东，成为上世纪90年代广州最为繁茂的商圈。
而随着城市东进，以小蛮腰、西塔、东塔、广州图书馆、歌剧院贯穿南北形成的新中轴，亦是以广州火车东站为龙头。目前，位于新塘的广州东部交通枢纽，因坐拥穗莞深城轨、地铁13号线、地铁16号线、19号线、广深铁路、广汕铁路等超级大动脉，早已晋身粤港澳大湾区交通枢纽。
同时，广东东部交通枢纽的推进，也将以TOD模式推进区域开发进一步成熟，发展为国内一座真正意义上的TOD新城，并对标日本新宿、香港九龙等多个TOD经典区域。区域正式开发建设推进，也让业界和公众有较多期待。
以公共交通建设带动城市化进程
TOD（TransitOrientedDevelopmen，TOD）是指以公共交通为导向的开发，在规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车通行化的规划设计方式。这个概念由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，以公交站点为中心、以400-800米、5-10分钟步行路程为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。这种方式使城市居民能够自由地选择除了汽车以外的其他公共交通、自行车和步行的方式，提高了舒适性和便捷性。
作为国际上具有代表性的城市社区开发模式，TOD目前被广泛利用在城市开发中。比较有代表性的城市有东京、哥本哈根、香港等。在日本东京的新宿，就是TOD模式开发的典型区域，通过既有轨道线的改造和新增设的轨道线实施了都市的再规划计划，以新宿站为核心的交通枢纽中，14条轻轨、铁路、地铁线路汇聚，每日客流达到350万人。日本前交通部副部长松下新平表示，以交通枢纽为中心，在步行10分钟氛围之内，打造一个城市中心，实现办公、购物、文化、教育、娱乐、居住等于一体，日本新宿在TOD开发模式上更早于欧美，也成为TOD模式的一个成功案例。
香港的城市规划发展成绩很大程度上也归功于TOD社区的土地利用形态。全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内,九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。香港地铁(MTR)为全长168.1公里的综合铁路系统，包括9条市区线和80个车站，由香港铁路有限公司。其“地铁＋物业”的独特开发模式已经成为世界范围内TOD开发的典范。通过地铁公司统筹，将铁路规划、建设、运营与沿线上盖物业规划、建造、市场运作紧密结合起来，使地铁和物业达到最大协同效应。
广深黄金走廊上的TOD新城
作为城市东进枢纽，汇集人流、物流、信息流、资金流和技术流的新塘，毫无疑问将晋级为粤港澳湾区中的一个交通枢纽，这里也是粤港澳大湾区核心城市——广州、深圳双城协作的黄金节点。
位于穗莞深走廊上的增城，则因独一无二的地理位置，在湾区的建设中承载重要职能。增城将通过交通先导，强化在穗莞深惠走廊的交通枢纽、物流枢纽以及综合服务功能。而位于增城永宁的新东站，则将打造成东部交通枢纽中心商务区，通过加快轨道交通、轨道站场及综合体一体化建设，形成城市核心功能区。
这种模式，也将诞生中国首个真正意义上的TOD。所谓TOD，是“以公共交通为导向的发展模式”，在枢纽中心400—800米的半径内，建立中心广场或城市中心，集工作、商业、文化、教育、居住等于一身。增城某大型楼盘负责人对记者表示，随着轨道交通建设的推进，区内物业价值也不断提升，近期销量看好。
根据广州城市轨道交通的计划，地铁13号线首期通车，新东站所在的永宁街、新塘镇，成为受益者。今后，随着穗莞深城际、新白广城际、广深铁路、广汕高铁的接入，以及地铁14号线、16号线、19号线的开通。从新东站出发，30分钟可抵达广深机场，一小时抵达珠三角主要城市，预计客流量45万人次/天、合计约1.6亿人次/年，同时覆盖周边100多万常住人口。
在打造交通中心的同时，新东站亦大力发展总部经济，为增城乃至整个广州的产业，进行升级。而随着2017年富士康宣布落户增城，其投资额达610亿，是广州改革开放以来单笔投资最大的先进制造业项目，投产后年产值约920亿，助力广州打造显示器之都。在规划中，新东站周边还将发展高端商贸、电子商务等现代服务业，建设广州东部国际商务中心和商贸会展中心。可以说，随着广州轨道交通建设提速，城市东进TOD开发模式方兴未艾。
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地铁网络拉动
沿线二手租售市场
“半年多前看金碧，跟保利的价还差挺远的，最贵的也就是4万元/平方米，比保利便宜约5000元/平方米左右，没想到这几天去看，金碧的价格已经快要赶上保利了。早知这样，半年多前就该咬咬牙买了。”早在去年上半年已经有打算要买金碧花园的曾先生（化名）说出上述一番话。不久前，有消息传出，广佛地铁燕岗—沥滘段有望年底开通试运营，在增加的3座运营车站当中，只有石溪站所在的区域之前并没有地铁途经，而曾先生所关注的金碧花园，正是位于年底即将通地铁的石溪站附近。
合富研究院高级分析师梁燕明表示，有望在年底开通的广佛地铁燕岗—沥滘段，目前沿线二手电梯楼的价格基本都在4万元/平方米以上，只有少数电梯楼的价格还在4万元/平方米以内，但价格也要去到3.8万元/平方米左右。对比保利花园和金碧花园这两个工业大道沿线的大盘，在近一年来楼价的涨幅已较前几年有所趋缓，但金碧花园因之前楼价稍低一些，而近一年来在价格走势上也略胜保利花园一点，从而导致两盘之间的价差较一年前有所收窄。目前保利花园二手均价约4.5万-4.6万元/平方米左右，而金碧花园价格相对较高的三期物业，二手均价已达4万-4.2万元/平方米。
广州地铁九号线自去年12月28日开通至今，即将满一个月。总体来看，新地铁线的开通，为花都楼盘带来了外区的买家。不过，买家对花都新区和旧区楼盘的态度则有所不同。合富置业花都商业大道分行主管任小敏表示，花城路站周边的买家客源有所增加，其中不乏来自广州市区的买家。部分业主会反价或是惜售，有部分二手楼盘的价格也有小幅上升。由于在地铁站附近，丽苑大厦受到买家欢迎，目前二手成交价约1.3-1.4万元/平方米。
地铁九号线在花都呈东西走向，通过连接白云机场接驳三号线北延段通往广州，于2017年底正式开通。据广州市房地产中介协会的数据，受到地铁新线路的带动，以往租赁市场波澜不惊的花都区今年跑赢大市，成绩亮眼，花城路地铁站及马鞍山公园地铁站附近是花都区内租房的热点区域之一，花都雅居乐、大运家园和南航花园等，都是该区域租赁的热门楼盘，租金单价约在24～28元/平方米区间，同比去年涨幅均在6%以上。
南方日报记者李广军许蕾
