港珠澳大桥全线贯通在即前海建设有望提速
2017-06-10
（原标题：港珠澳大桥全线贯通在即前海建设有望提速）
媒体从接近港珠澳大桥管理局的人士处获悉，作为粤港澳大湾区的重头戏，港珠澳大桥将在7月1日前后全线贯通，预计今年底实现通车。令市场颇为关注的是，前海有望由15平方公里扩至77平方公里。
前海管理局不久前召开会议，提出要以世界眼光谋划城市规划，打造比肩雄安的新城市标杆，要统筹全市资源高标准推动前海城市新中心建设。
海通证券研报认为，这意味着前海合作区建设速度有望加快，助力前海在粤港澳大湾区发展中占据要塞位置，看好招商蛇口、华夏幸福等平台开发公司，以及格力地产、华发股份等基础设施建设公司。
相关概念股：
深振业A：16年业绩创历史新高，国企改革值得期待
公司是深圳国资委直管国有上市公司，成立于1989年，1992年在深交所上市。以房地产开发经营为主，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞等地设地区公司。截止16年三季末，总资产达139.58亿，净资产达44.52亿，公司净资产及总资产规模持续上升。
公司近十年持续较快发展16年业绩创历史新高。公司近十年销售额及结算收入均实现持续较快发展。房产销售收入从06年11.6亿增长至15年35.68亿，增幅3倍以上，10年复合增长率约为12%。预测公司16年实现归属净利7.5亿至8.7亿，同比大增80%——110%，创公司历史最高水平。
盈利能力较理想积极回报投资者。公司多年来房产销售毛利率持续维持在较高水平，16年前三季度，房地产销售毛利率为41.34%，远远高于同期上市房企整体销售毛利率水平。多年来整体分红率在行业中处于相对较高水平。公司顺应资本市场需求，积极回报股东，令人满意。
拿地逆周期操作项目获利前景良好。13年及14年公司积极布局，加大拿地力度。而15年及16年土地市场回暖，公司则大幅放缓拿地节奏，逆周期操作能力较好。同时积极探索推进股权收购、国企合作、政府保障房建设、旧城改造等项目获取新方式，值得期待。
与深圳地铁合作项目进入结算期提振业绩。13年底公司与深地铁签订合同合作开发横岗车辆段综合物业。经过三年时间开发，该项目16年底开始陆续进入结算期，将提升公司本期及未来两年的投资收益，提振业绩，值得期待。公司后续进一步与地铁集团合作的可能性仍存在。
公司为深国资直管国有上市企业。深国资直接及间接持股合计34%，为控股股东。公司多年来实现持续较快发展，布局城市区位楼市前景良好，同时背靠深国资内部资源，以及强大的国企背景，在项目资源、资金等获取上及成本控制均极具优势。公司国企改革预期强烈，提速发展值得期待。预测16年——17年EPS分别为0.56元和0.57元，对应当前股价PE分别为15.8倍和15.5倍。
天健集团：业绩腾飞在即，未来发展可期
地产：坐拥优质资源，迎来业绩爆发期。公司地产业务分布在深圳、上海、长沙、南宁、惠州、广州六大城市，2016年末未结转建面约230万平米，其中一线占比达38%。2017-2018年公司将迎来多个项目结算，且拿地时点主要集中地价大涨前的2013-2014年，上海天健萃园、南宁天健领航、南宁天健西班牙小镇地价与房价比分别仅为30.5%、28.8%和20.8%，毛利率有望维持高位。2019年深圳天健天骄将进入结算周期，该项目货值近200亿，总地价仅25.8亿，为2019-2020年业绩爆发奠定基矗预计2017-2019年地产结算净利润分别为6.3亿、14.3亿和29.7亿。未来香蜜新村、市政大厦、粤通工业区、华富工业区等项目均有望受益深圳城市更新，保障未来三到五年深圳项目开发和利润贡献。
建筑施工：结构升级叠加领域扩张，毛利率有望提升。公司传统建筑施工业务门槛较低，市场低成本无序竞争激烈，2016年毛利率仅4.8%。近年公司加快仍施工承包商向工程总包商转型升级，2016年至今单独或联合中标南山高新区交通改造工程等5个EPC项目，中标总金额达91.6亿。EPC（工程总承包）对投标人门槛要求较高，参与者多为央企，避免此前施工业务低成本无序竞争，中国中冶等央企工程承包毛利率基本在10%左右。随着业务结构的转型升级，预计公司建筑施工业务毛利率有望逐步提升。按照目前施工业务每年40亿营收，毛利率每提高1个百分点估算，可增加4000万毛利。同时在业务领域上，公司积极布局围填海、海绵城市、综合管廊、治水提质、河流治理等新型业务领域，抢占市场先机。
城市服务：参与罗湖棚改，拓宽业务领域。2016年公司物业租赁实现营收1.67亿，同比增长15.2%。2016年末公司可供出租物业建面22.1万平米，同时深圳天健科技大厦预计2017年下半年投入使用，该项目建面7.11万平米，按照120元/月/平米的租金、90%的出租率估算，每年可带来0.92亿租金收入。此外公司部分存量物业位于城市核心地段，易于变现回收现金流，2017年一季度通过出售深圳香蜜三村及长沙天健芙蓉盛世花园存量物业，实现营业收入5.82亿元，不排除未来进一步处理存量物业的可能性。积极参与深圳罗湖棚改，该项目估算总投资额约为150亿元，按6%的服务费可贡献超过9亿营收，同时利于后续获取其他棚户区改造项目和潜在事级市场开发机会。
“引入战投+员工持股+资产注入”，激发国企活力和动力。2015年12月公司完成22亿元非公开发行，引入包括硅谷天堂在内的多个战略投资者，实现核心骨干持股（持股4.8%），考虑分红转股后成本价约5.0元/股，锁定期三年，2018年底解禁，股权结构优化和核心员工利益绑定激发国资活力和动力。2016年9月公司以7.07亿元完成对粤通公司的收购，粤通公司主要仍事道路施工维护、园林绿化施工等业务，对其收购利于进一步延伸天健集团建筑施工业务产业链，巩固其在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。
由于莱宝高科减持和罗湖旧改拆迁进度具有一定不确定性，仅考虑公司传统地产、物业租赁和建筑施工业务，预计公司2017-2019年EPS分别为0.58元、1.29元和2.61元，当前股价对应PE分别为18.0倍、8.1倍和4倍。公司未来三年业绩复合增速超过90%，当前市值仅124亿，测算每股NAV16坒，较当前股价溢价54%。公司作为市场难得的业绩持续高增长房企，且超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区，有望受益粤港澳大湾区建设。
招商蛇口：推出项目跟投制度，加快规模扩张速度
招商蛇口董事会同意建立项目跟投管理制度。对项目负有主要责任的核：心管理人员须强制跟投，除强制跟投人员外，允许区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投，单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%。
央企激励机制取得重大突破。招商蛇口推出项目跟投制度，项目范围为城市公司操盘开发的，通过市场化的方式获取土地的销售型项目；跟投人员通过信托计划或资管计划等合规的投资结构实施跟投。此前实施跟投的龙头房企均为民企，但本次招商蛇口建立跟投制度，意味着地产央企在激励机制上取得了重大突破。
对一线员工形成有效激励，加快规模扩张速度。招商蛇口跟投人员按照岗位职责及其对跟投项目负责任的关联程度与重要程度，分为强制跟投和自愿跟投，对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投，区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投。本次跟投制度覆盖的员工均为项目一线员工。
按照此前比照房企的经验看，推出跟投制度后将对一线员工形成有效激励，解决人才流失和激励问题；同时员工和企业利益形成一致，有助于提升管理和运营效率。2017年1-4月，招商蛇口累计实现签约销售面积188.92万平方米，同比增长63.10%；签约销售金额343.41亿元，同比增长82.17%。预计未来在跟投制度激励下，公司将加快规模扩张速度。
招商蛇口在核心一二线城市，特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰：厚，未来成长空间广阔。测算公司每股RNAV25.5元，当前股价较RNAV大幅折价，估值具有较好安全边际。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元，对应PE分别为14.1、13.4倍。
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本文来源：证券市场周刊·红周刊
