佛山交通动脉的嬗变改变了什么
2015-07-24
不断演变的交通脉络，正在成为佛山城市发展的深厚基石和有力支撑。由此，随着交通网络的不断延展，区域、城市、产业、商圈等也在加速流变。过去、现在、未来的起承转合，也因交通网络的串联，赋予了更鲜活的脉动。
在佛山交通大动脉的嬗变中，曾经改变、正在改变、或即将改变着佛山这座城市的哪些面貌？本期圆桌会，我们真诚对话长期关注、并参与佛山城市发展的地产商和专家，探讨新一轮佛山交通网络的嬗变，探究其背后的产业、楼市、商圈的新变局，共同寻找佛山城市发展的楼市财富新机遇。
撰文：李艳玲陈文娜
嘉宾阵容
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫
佛山市富盛市场研究顾问有限公司总经理骆仪克
合富辉煌佛山分公司市场研究部总监曹绍林
长信地产营销管理中心策划副总经理马锦添
信财置业开发有限公司副总经理李锐
佛山瑞安天地房地产发展有限公司项目副总监文德纯
城域价值
城市从来不是一个孤立的存在。提到佛山，广佛一体化、珠三角经济圈被屡屡提及。佛山这座城市内部交通网络的强健，以及对外交通网络的延展，也在改变着佛山在珠三角经济圈中的城域新价值。
谢逸枫：交通完善将强化佛山的城市价值
佛山立体交通网络一旦形成，会进一步强化佛山作为珠三角一体化体系中，“副中心城市”的功能，有可能成为广州、深圳之后的广东第三城市。
数据显示，去年广州大概有600亿元的购房款流到佛山，这说明佛山限购政策的多次调整只是锦上添花，广州客对佛山的认可更多的是来自广佛线的开通，拉近了两地的距离，看到了佛山楼市的升值空间。
这几年，广州城市区域的外扩区域也在往从化、增城、萝岗等区域发展。虽然这些区域已经被划分为广州的新区，但是楼市的发展潜力仍存在不确定因素。即使现在这些区域楼市均价较低，但实际上缺乏真正的居住人口，人居和商务商业氛围都不足。相比广州的从化、增城、萝岗等区域，佛山的城市房地产市场更加成熟，商业配套，交通配套、公共配套等都比较完善，也有一定的人口数量保证，未来的升值空间比较大。无论是从居住的舒适度，还是从投资的风险上考虑，我认为都比广州外扩的区域更有发展潜力。
骆仪克：交通网络增强区域经济活力
一个城市交通网的完善，不仅能带动所在城市的土地开发，还能增强其所在区域的经济活力，促进房地产升值。随着未来几年轨道交通的快速发展，佛山不仅会增强房地产市场的活力，也将有效地改变佛山房地产市场的格局。随着发展的不断深入，这种改变将越来越明显。
目前，佛山随着城市的快速发展，人口急剧增加。中心城区发展比较成熟，商业体、住宅扎堆，高楼林立。过去由于通行能力有限，人们为了方便就业、生活方便，只能生活在离市中心比较近的地方。现在，轨道交通的建设拉近了空间的距离感，具有快捷、安全、大容量的特点，不仅能及时疏解大量密集人群，而且可以诱导人们远离市中心居住，从而改变人们住宅的置业习惯。
保利华南营销总监：交通促进更多广州客“导入”佛山
交通的发展，首先是带动城市区域的发展。而这种利好信息对于房地产行业则体现在，可以将广州更有购买力的客户群通过交通导入佛山。
比如三山新城的发展，计划以高速铁路和魁奇路东延线等两条主要交通廊道为界。南海轻轨7月12日动工，对三山新城意义也很重大。工程建成后，南海中心区至三山新城只需十分钟，而三山新城到广州南站只需十几分钟。也就是说，三山新城将融入南海中心城区。加上其超前规划，丰富的水资源与原生态环境，楼价的“洼地效应”，将吸引更多广佛人居注投资。
产城联动
佛山作为工业之都，在探讨其交通脉络的演变时，避不开对城市、产业、人的联动与共融的思考。交通网络如何一步步串联起这个城市的产业？又如何激活沿线产业的活力？产城联动，形成了佛山这座城市发展的一条鲜明路径。
马锦添：交通网带动了佛山产业带的发展
佛山经过多年发展，交通网也在不断的延伸并完善中，同时也带动了这个城市的各个产业的发展，比如佛山的顺德乐从—龙江的家具业产销带、石湾-南庄的陶瓷产业带、大良—荣桂的电器制造业带等第二产业。
交通也使得佛山的各类产业，能够很好地对外输出，因此各类产业的产值也在不断提升中。而交通脉络的不断变化，也引起了很多地产开发商的兴趣，楼盘的价值很大部分是依托其附近成熟的交通网络。
文德纯：立体交通促进佛山产业升级
未来以广州南站为首，辅以轻轨、地铁等立体交通网络的完善，会给佛山带来一批批人才，如工业设计类的人才、互联网创业类的人才等。这些人才的注入会带动佛山工厂的制造环节。当这个互动的产业链被打通之后，甚至会带动周边广告、专利申请、律师事务所等相关产业的发展，最终由第三产业来推动第二产业的转型升级。当然佛山抓住这个机遇的前提条件是，除了交通构建的日益完善，还需要政府加大对第三产业的各项扶持。
谢逸枫：高铁带动工商产业转移
佛山借助高铁，将可直接到贵州、湖北等省份，甚至可以延伸到港澳，经济所能辐射的范围被扩大。这有利于吸引珠三角的商家，来佛山发展。其中对于珠三角其他城市而言，最有利的是实现工商产业的转移，能够从佛山走出去。
曹绍林：产业成熟拉动楼市需求的增量
像禅城南庄，本地人口不到20万，加上外来务工和流动人口，南庄现在有四五十万人。本地人买房的需求早几年前已经饱和，这几年的楼房成交很多是外来人口推动。为什么？因为南庄有陶瓷等产业支撑。
狮山城区产业对楼市的拉动，也很明显。过去狮山很少人，但狮山工业园发展起来之后，一批技术类人员落户，带来了一大批住宅需求。大沥以前是国道经济，处于两条国道交汇处，形成了专业市场，随着人口流动加速，形成了大量住房需求。现在大沥的住房需求中，外来人口甚至超过了60%。不过产业对地产项目的拉动，需要一个前提，那就是产业需达到一个较为成熟的状态。
城脉溢价
踩着城市网络布局的节点，佛山地产开发商纷纷涌入，寻求着地产升值的更大空间。城市轨道的不断注入，究竟能撬动其多大的动能？不可否认的是，随着佛山这座城市轨道脉络的愈发完善，楼市的溢价空间被大大拓展。
马锦添：完善的交通路网提升地产附加值
高铁、轻轨和地铁对地产行业的拉动，主要表现在吸引更多异地客，不仅仅是广佛地区的，还有附近其他市区的和西南地区的各路人士。高铁、轻轨边缘的楼盘不断升值，在高铁和轻轨周围越来越多的楼盘兴起。
以长信东海银湾项目为例，我们这个项目位于桂澜路主干道旁，从现在的南桂路地铁到项目，坐车只需几分钟的时间。未来六号线的石肯站，也将在项目附近。从项目开始，经过佛山一环，自驾到广州也只需30分钟左右。
不断完善的交通路网，明显提升了项目的附加值，现在很多地产项目布局也是如此。交通路网的不断发展，对于佛山的产业、商圈、地产行业等冲击很大，但同时也给了佛山楼市一个发展的机会。
李锐：交通对楼市的拉动离不开配套的完善
交融网络对住宅和商业项目会带来一定影响，尤其是对公寓型项目和刚需项目的拉动尤为明显。如季华路打通以后，绿岛湖片区与周边的连接更加紧密。一旦2018年绿岛湖地铁站开通，这一片区的房地产项目的价值会更大。
但不可忽视的一点是，交通对楼市的拉动，一定离开生活配套的完善。还是以绿岛湖为例，今年五一，很多佛山人甚至广州人来绿岛湖游玩，但大多人只是拍拍照，呆了1-2个小时就走了，因为与之配套的餐饮等服务还没有到位，聚集不了人流。所以，开发商要在便利的交通基础行，把配套服务做好，提升地产价值。
曹绍林：佛山一环直接拉动沿线楼盘价格
佛山一环的跨度很大，既经过人口密集度很高的东线区域，也经过了人口密集度不高的北线、西线、南线，后者分布着很多厂房、工业区。在东线区域，从里水开始，经过黄岐、盐步、桂城，接着经过平胜桥，然后就到了季华路，交通便利。拿里水来说，佛山一环开通之前，里水镇保利紫山项目洋房售价不到3000元/平方米。后来一环开通后，项目价值提升非常明显。这两年，该项目售量一年卖10多亿元，单价上涨到了8000—9000元/平方米。
保利华南营销总监：地铁规划为佛山楼市带来利好
无论是香港、北京，还是上海、广州的地铁上盖物业，经济效益普遍较好，方便人们出行，能够为商业带来大量的人流量。目前佛山地铁经济的发展，还处于初级阶段。但地铁规划带来的利好，对于地产业来说至关重要。选择布局在地铁沿线，是地产商降低风险的一种做法。
城圈红利
交通网络所搅动的，不仅仅是一个个孤立的商业项目或产业带。随着东西南北各异的交通轨道交织，佛山的商圈经济也在愈发活跃，多中心商圈迸发。多条城市“黄金经济线”纵横交错，带动人流、物流、商流和信息流的高度融合，释放着更大的地产潜力。
马锦添：地铁带来佛山新一轮商圈的自我革新
佛山地铁时代的到来的这几年，地铁沿线店铺租金飙升、交易额上涨、地铁沿线物业升值是有目共睹的。围绕佛山地铁形成的商圈，也在不断发展壮大，带动区域经济发展。
应该说，地铁的投用，让原本孤立的一个个商圈串联成商业带，给消费者带来便利的同时，更促进商圈之间的沟通与竞争。最明显的是传统商圈的更新换代。以祖庙商圈和南海大道商圈为例，自地铁开通以来，为留住消费力，这两个商圈在加大商场购物环境、建筑外立面美化等硬件的同时，也进行了一系列的业态更新。
曹绍林：地铁交汇处将形成佛山未来的大商圈
像广州、深圳、上海，甚至日本，大的商圈一般位于地铁与地铁之间的交汇处，其所形成的地铁人流密集区域为商业带来源源不断的消费力。在佛山，目前建成的地铁线路中，人流比较集中的有桂城站、千灯湖站、祖庙站，这些地方已逐渐形成了一个个商圈。
未来随着地铁网络的完善，规划中的地铁线和地铁线交汇处会，佛山会产生新的更大的商圈。像东平新城，在规划中，处于地铁2号线和3号线的交汇处，同时在未来规划中，这个地方也会有轻轨经过。围绕这种交通区位优势，也涌现出了保利东湾、星都汇、金海M-city等一批地产项目。
骆仪克：成功的地铁商圈要遵循“差异化”原则
未来，随着轨道交通的建设和完善，交通的便捷性会吸引周边区域及附近城市的人群，增加有效消费。但是，只有具备“独特性、差异性和不可复制性”的商业，才具有真正的吸引力。
文德纯：围绕广州南站所形成的大商圈在加速
广州南站开通以后，从深圳到广州、武汉、北京一条线串联起了南北交通大动脉。同时从广州到贵州等西部城市的脉络也被打通，一个围绕着广州南站所形成的大商圈正在加速，佛山便是位居其中的重要城市。
保利华南营销总监：一环促进了城市经济圈层的形成
“一环”的建成，利于促进城市各层次经济圈层的构建。在“一环”以西地区，是南海中心商务区的外延承接地，可能发展成商贸零售、娱乐饮食等综合休闲商业区及高密度居住区。桂澜路南段休闲商业区，由南向北延伸，所以该片区也可能发展为沿桂澜路休闲商业带。而“一环”以东，依托便利的交通和良好的服务配套，也有可能发展成无污染的都市型产业区。
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